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發布時間：2016-11-30
本來樓市已經像一池安靜的湖水了，前天一拍地，又躁動了。
有人說，面包在跌，面粉在漲，真是個形象的比喻。還好，投資的人群基本被限購、限貸擋在外面了；想要自住的，看到面包跌面粉漲估計有些就摒不住了。行情不明朗，怎么辦呢？買房又不能試錯，那就給自己定一些標準，即使真錯了大不了麻煩點換房，用不著后悔。
沒有那場熱烈的土地拍賣，市場已經慢慢的恢復正常，該賣的賣，該買的買。
賣的會選擇低價、理性開盤，買的會多方比較、謹慎下單。剛剛過去的周末，又有身邊的朋友下單了，這在最近比較少。說明，政策已經被適應了，謹慎的賣房、謹慎的買房成為了共識。
有一位老師，盯了申花的樓盤已經很久。每一個在售的樓盤都看過，都從各個維度分析，開發商、價格、戶型、與地鐵的步行距離、裝修標準等等，每一方面都經過了細細的考量。最后，盡管覺得看中的樓盤價格沒有想像中低，但可以明確的是不高，于是就下單了。
這不是個例，至少在上個周末，這樣的案例不少，出現在城市的各個熱門角落，申花、奧體、之江……誰也不能保證你是買在房價的最低點上，但自己可以保證自己買的房子不后悔。
一、看區域供應量
在住保房管局的官方網站上，區域的成交量、供應量都會顯示。成交量是會變化的，很多數據拿去化周期是幾個月來衡量，其實意義不大；供應量則是相對透明的，我們可以細看下各區的住宅可售房源量。當然區域有大有小，直觀的數字不代表什么，還是要分小板塊去看。
▲各城區供應量、成交量對比，數據來自杭州市房產信息網
上城區、下城區、濱江區都不奇怪，之江只有700多套的供應量，可能很多人會驚訝。上城、下城不用說，是老老老老城區，新開發項目少是自然，濱江這幾年供應少，也是自然。之江也出現過樓盤扎堆打架的情況，但是現在應該不會了。尤其是宋城兩側容積率較低的之江核心區，普通住宅有三個樓盤可選：嘉里·云荷廷可售47套，中天·九溪誠品可售27套，祥生·云溪新語可售54套。近期能入市的新房源，只有祥生·云溪新語剩下的兩幢，都是128跟140的改善戶型。
看區域的供應量，無非是看今后有多少房子跟你打架，會不會有地段更好的、產品更好的、價格卻更低的。
二、有大花園的房子
這一點指的是公共的空間。
產品的硬件，主要是規劃設計跟戶型設計。戶型大家都會看，因為關系到今后的使用功能；可是園區規劃很多人都會忽略，往往只看立面用了什么材料，卻不會太在意社區整體空間的規劃設計。因為只有入住了才有感覺，買的時候并不觸及痛點。
換作在以前，有個大大的中心花園并不稀奇，或者說沒有才稀奇。在若干年以前，樓盤打的廣告都是超萬方的中心花園什么的，現在，這樣的廣告越來越少。不是廣告法執行得太嚴的緣故，而是有大花園的樓盤越來越少。
以后，可能會更少。因為，地價很高，不舍得造大花園，空間都最大化的設計成房子了。每家開發商拿到地后，有一個指標是很重要的，就是地塊容積率不能突破的前提下，怎樣讓貨值最大化。解決的通常方案，就是做一些低密度的房子，花園洋房或者排屋。所以，以前地價高意味著虧本可能性大，現在地價高虧本倒不一定，公共空間減少卻是一定。
同樣以之江為例，現在你還能看到上文提到的這些比較純粹的小高層建筑，以后就難說了。云溪新語一期也不過是4萬多方的占地面積，但是還能有個下圖這么大的中心花園，是因為1.8的容積率只做了7-11層，換作現在一般開發商的做法，鐵定是一批排屋+小高層。
▲云溪新語的中心花園
買房不止要考慮建筑面積內的空間，還有考慮整個樓盤的公共空間。買規劃設計上比較考慮業主入住感受的房子，以后才會在市場中有競爭力。
三、精裝修的講究程度
浙江省出新規了，今年10月1日以后拿的土地，都要做成品房，也就是帶裝修交付。以后市場上精裝修房會成為普遍做法，做得怎么樣就更為重要了。有沒有中央空調，裝不裝地暖，廚房是簡易的還是豐富的，收納的空間夠不夠，這些都很關鍵。
▲云溪新語110方樣板房實景圖
杭州是精裝修方面走得比較超前的城市，不敢做精裝修的開發商，不是好開發商。不做精裝，犯錯的機會少，還是不少開發商會做這種安全的選擇，多一事不如少一事。
還挺佩服「諸暨綠城」祥生的，云溪新語是它來杭州的第一個項目，就敢做精裝，而且配置、功能都齊全，還敢貼墻紙，杭州這樣的天氣里墻紙返修的機率還是很高的。接下來140方的樣板房據說快開放了，裝修標準升級，不知道會不會有驚喜。
精裝修其實并不難，難的是開發商想省事還是省錢，兩樣都省，對購房者來講今后還是會有不少麻煩；兩樣都不省的，難能可貴。
四、房地產企業處于上升期
不去省錢也不去省事的開發商，只有一種，就是它還在謀求進步。只有想進步的開發商，才可能在產品上有好的投入。祥生這樣的企業，以云溪新語落地杭州，又一下子又入駐了之江雙浦、崇賢、下沙大學城北這些板塊，不樹立一個好的產品形象，以后的發展會何其難。
如果你要買的房子，開發商在走下坡路的話，還是要當心點，用杭州話講，萬一「賴倒做」，那可怎么辦。
五、價格
這點是自然了，貨比三家是必須的，比較下來之后同類的產品挑價格實惠的也是應該的。
這個時候要選那些明顯價格更實惠的樓盤。現在的情況是，新領出預售證的房源價位，普遍比老樓盤占優勢。
接下來的樓市，不知道會不會有新的調控政策出臺。各個熱點城市，盡管已經是異常嚴厲的調控政策，土地市場還是一致鬧猛。在這樣的的刺激下，有自住需求的購房者，一定會重新面臨選擇的問題。
我們得認清楚一點，市場變化是正常的，這個調控周期會持續多久，我們并不知曉，而調控的力度和時長，都會左右市場的變化。
沒法把控市場，只能把握自己的決策，選好房子才能在市場上升期時心滿意足，在市場波動期時波瀾不驚。更重要的是，自己要入住的時候不會后悔。
